近日（3月3日），澄海区农业农村局发发布了《关于澄海区农民集中式住宅建设试点项目认定的公示》，

　　李厝宫位于莲下镇中部，国道 324 线穿境而过，交通便利。区域面积608 亩，其中工业 152 亩，耕地面积 342 亩，住宅 90 亩，六合围海田 24 亩，双港片区建设用地 35.2695 亩正在规划中。2023 年全村有 358 户 1517 人。村民生活主要依靠农业及务工收入，年人均收入约 2.27 万元。村内现状设置有文化广场、污水生态处理池、老年人活动中心及图书室等公共基础设施。

　　根据粤东城际铁路莲阳站拆迁及整村改造需求，此次由于站点需要拆迁住宅有72户，共收回地块85宗，总面积7.8亩，总建筑面积 10671.65㎡，其中首层面积 5419.76㎡，二层及以上面积 5251.89㎡；因整村改造建设农民集中式住宅需要进行拆迁的道路拓宽户有 8 户，共收回宅基地 7 宗，总面积 1.03 亩，总建筑面积 1838.21㎡，其中首层面积 686㎡，二层及以上面积 1152.21㎡。

　　按照拆迁面积首层 1:1.4 置换安置房屋面积、二层及以上 1：0.6 置换安置房屋面积标准计算，粤东城际铁路莲阳站拆迁需置换安置的房屋总面积为 10738.8㎡，道路拓宽户拆迁需置换安置的房屋总面积为 1651.7㎡，合计拆迁需置换安置总面积为 12390.5㎡。

　　鉴于李厝宫村土地资源紧张，既有和规划宅基地数量无法满足粤东城际铁路莲阳站拆迁村民易地重建置换用地需要，只能通过货币补偿或以房换地的方式加以解决；其次，李厝宫村现有住宅绝大部分为老屋，居住环境较差，且与建成后的莲阳站在风格、面貌等方面将存在强烈冲突；同时，村庄周边生活配套设施陈旧不足，亟待改善。据上，村集体通过缜密研讨和策划，为深入贯彻落实各级关于《深化农村改革实施方案》和《百县千镇万村高质量发展工程》部署要求，根据《汕头市人民政府关于印发汕头市开展农民集中式住宅建设试点工作实施方案（试行）的通知》精神，以粤东城际铁路莲阳站建设为契机，在妥善解决粤东城际铁路莲阳站征地拆迁安置实际问题的基础上，在新起点上更好破解城乡区域发展不平衡难题，改善农村居住环境，提高村民生活质量，促进节约集约用地，有必要通过农民集中式住宅建设方式实施李厝宫村的整村改造。

　　项目建设地点位于李厝宫村。项目总体规划用地位于老厝区，占地约45.58 亩，本次申报农民集中式住宅建设试点项目（以下简称本项目）用地位于西北角，面积约 5.10 亩。现状用地性质为宅基地或公共配套设施用地等村集体建设用地。规划土地性质为二类住宅用地，兼容用地性质为服务设施用地。

　　根据《汕头市澄海区莲下镇粤东城际轨道莲阳站周边片区控制性详细规划（CH-072-01 控制单元）》的规划情况，结合本项目开发地块面积，相关指标如下：

　　（1）项目所在地点的土地性质为二类住宅用地，兼容用地性质为服务设施用地。

　　本项目规划用地面积为3401.32㎡（约合5.10亩），总建筑面积约9326.98

　　项目规划总用地面积为 3401.32 ㎡（约 5.10 亩），拟建 1 栋 18 层高层住宅楼，住宅总户数为 68 户，总建筑面积为 9326.98 ㎡，其中计容建筑面积约 8796.47 ㎡，不计容建筑面积约 530.51 ㎡。主要建筑功能包括：住宅、电动车充电棚、服务用房等，停车位面积约为 1055.91 ㎡。

　　项目拟用地及周边整个片区为自建房，场地基本平整，后期将整体拆迁，建设为农民集中式住宅；北面相邻现状 16 米道路丽泽路，西面为规划的莲阳站交通枢纽综合中心，南面和东面为规划农民集中式住宅。选址总体符合农民集中式住宅建设用地条件。

　　方案因地制宜，沿用地布置 1 栋 18 层高层住宅楼，住宅楼主朝向为南朝向，空间通透流畅，拥有良好的通风日照。地块内新建建筑间距满足《汕头经济特区城区规划管理技术规定》及《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》（2019 修正）的规定和要求，用地容积率约为 2.586，方案总体规划布局如下：

　　根据本片区总体规划平面布局围绕项目设置环形道路，按规范要求综合考虑消防通道，以保证小区消防机械阀门隔膜阀安全。

　　本项目用地较为平坦，在场地竖向设计上主要考虑环境设计和排水要求，协调处理小区绿化及消防车的通行要求。通过对小区道路标高的控制来达到控制整体场地竖向的目的。

　　项目主入口大门设置在西南角，交通流线合理、清晰。位于用地西南角和东南角的消防车出入口联通进园区内高层住宅的消防登高救援操作场地，并通过园区内消防车道联通，保证住宅沿长边方向消防车道通行和消防登高救援面覆盖。

　　外立面采用现代简约的建筑风格，以黑、白、灰为主色调，外观简洁大气，与规划的粤东城际铁路莲阳站交通枢纽中心风格协调统一。

　　经初步估算，本项目总投资为 4824 万元，其中工程费约为 3646 万元，其他费用约为 948 万元，基本预备费约为 230 万元。

　　根据《汕头市人民政府关于印发汕头市开展农民集中式住宅建设试点工作实施（试行）的通知》（汕府[2023]65 号）、《汕头市澄海区人民政府关于印发汕头市澄海区开展农民集中式住宅建设试点工作实施方案（试行）的通知》（汕澄府[2024]32 号）及相关政策文件规定，符合下列情形之一的集体经济组织成员，可以申请分配农民集中式住宅：

　　本项目优先解决因粤东城际铁路莲阳站建设和因整村改造建设农民集中式住宅建设而被征拆村民的补偿安置问题，根据实际测绘结果和《莲下镇李厝宫村整村改造项目方案》和《粤东城际铁路李厝宫段征用土地置换方案》及补充规定或协议进行征拆补偿安置，但有下列情形之一的，不予补偿安置：

　　为合理分配住房，确保分配工作顺利有序进行，在遵循合法合规、尊重民意、一户一宅等原则下，我社坚持公平、公开、公正、透明、合理的分配宗机械阀门隔膜阀旨，并结合我社实际情况，在满足拆迁补偿安置分配后的剩余房源，对满足申购要求的李厝宫村民开放申购，申购原则如下:

　　按“一户一宅”等认定原则到李厝宫经联社分户认定统计登记的，可列入分户计算。

　　项目建成后，绿化、道路、公共活动区域等配套场地或场所作为公共设施供集体使用，所有权归李厝宫村民所有。实存项目房源在优先满足本方案 9.1条所列征拆补偿安置对象分配需求后，剩余房源可供符合 9.2 条条件的经联社成员按程序进行申购和分配。

　　根据被拆迁房屋的实际测绘数据并按程序认定的拆迁面积机械阀门隔膜阀，按以下方式进行补偿安置分配及增购、回购：

　　（2）二层以上建筑物按建筑面积（混凝土结构、混合结构）1:0.6 置换房屋面积；

　　（3）原则上拆迁户应根据置换面积选择最接近的房屋户型，拆迁户选择的房屋户型面积大于应置换面积的，超出部分 20 ㎡以内按 5000 元/㎡增购，20 ㎡以上部分按市场价增购；选择的房屋户型面积小于应置换面积的，多出部分由经联社按 5000 元/㎡进行回购补偿；

　　（4）征拆住宅房屋的临时安置补助费，按被征拆房屋建筑面积 10 元/㎡/月计算，补助时间从拆迁日起至回迁日(即交房日）机械阀门隔膜阀。

　　（1）符合条件的征拆补偿安置对象在规定时间进行报名登记，经李厝宫经联社按程序确认后给予登记，如享有分配权的分配户未按时进行报名登记或者因其他因素放弃的，其分配权益由李厝宫经联社收回统一纳入分配；

　　（2）报名登记时按照李厝宫经联社已经确认的补偿安置面积选择房型，原则上拆迁户应根据补偿置换面积选择最接近的房屋户型，经核对无误后完成报名登记手续；

　　（3）报名登记成功后，拆迁户选择的房屋户型面积大于应置换面积的，应按照申购价格定价规则，及时缴纳超出部分的房款，未及时缴纳超出部分房款或因其他因素放弃的，视为报名登记失败，由李厝宫经联社研究确定是否重新办理报名登记手续；

　　（1）实存项目房源在优先满足本方案 9.1 条所列征拆补偿安置对象分配需求后，剩余房源可供符合 9.2 条条件的经联社成员按程序进行申购分配；

　　（3）按照人均面积不超过 50㎡的标准，综合考虑可分配面积及申请对象数量确定分配方案，如可分配面积不满足分配需求时，按照分期分批原则制定分配方案，原则上优先解决无房户、住房困难户、低保户等群体的住房需求；

　　（4）具体分配方案由李厝宫村经联社根据确认后的房源及申请对象数量按程序制定。

　　（1）土地租金收益 1。村集体拥有 35.2695 亩可建设用地，即位于汕北大道以东的双港用地。除规划约 15 亩土地作为拆迁置换用地外，剩余约 20 亩拟作为集体工业用地，可作长期出租使用。按照目前市场价格，每年租金收益约为 12 万元/亩，按一次租约 20 年计算，合计收益约 4800 万元。

　　（2）土地租金收益 2。村集体拥有 2 亩工业用地，位于安澄公路李厝宫内洲工业区桥头左侧。按照目前市场价格，每年租金收益约为 12 万元/亩，按一次租约 20 年计算，合计收益约 480 万元。

　　（3）拆迁补偿款。粤东城际铁路李厝宫村范围内拆迁相应的拆迁款，村集体收取后用于农民集中式住宅建设，资金数量约 1000 万元。

　　经营范围：集体资产经营与管理、集体资源开发与利用、农业生产发展与服务、财务管理与收益分配等。

　　工程建设污水处理设施、绿化、道路及硬化、大门及围墙、室外综合管网等配套基础设施内容。

　　本项目建成后的物业管理由汕头市澄海区莲下镇李厝宫经济联合社进行全权管理或经合法方式选择第三方物业公司管理。本项目建成后的流转管理由汕头市澄海区莲下镇李厝宫经济联合社进行全权管理。

　　根据《中华人民共和国人民防空法》及《汕头市人民防空管理办法》等有关法律法规的规定，人民防空工程可以按照谁投资谁受益、所有权与使用权分离、有偿使用等原则进行开发利用。本项目建成后的人防工程所有权归国家，建设单位汕头市澄海区莲下镇李厝宫经济联合社享有使用权，并承担维护管理责任。

　　根据住建部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165 号）及工信部、住建部《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规〔2007〕24 号）等有关法律法规的规定：本项目建成后的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，应由建设单位依法移交有关单位。

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